《金證研》北方資本中心 春山/作者 庭初/風控
(資料圖片)
對于資本市場而言，馬可波羅控股股份有限公司（以下簡稱“馬可波羅”）的實控人黃建平并非生面孔。2021年，上市公司廣東四通集團股份有限公司（以下簡稱“四通股份”）“易主”，黃建平成為四通股份的新實際控制人。
而回溯歷史，早在2019年3月，黃建平已經入股四通股份，通過經過多次股份收購逐步成為四通股份的實控人。而在其成為四通股份的實控人前幾個月，黃建平控制的馬可波羅收購了四通股份的全資子公司廣東東唯新材料有限公司（以下簡稱“廣東東唯”），而此次收購或為四通股份當年貢獻了超八成凈利潤。湊巧的是，馬可波羅此次上市的一項募投項目，或系2020年四通股份非公開發行項目的一部分，該項目曾因巖板價格下滑嚴重等原因被四通股份終止。而后四通股份終止的項目，卻被馬可波羅拿來參與“重新”募集資金？該募投項目是否具備前景及可行性？尚待拷問。
除此之外，馬可波羅的下游房地產“降溫”，其成長能力或承壓。此背景下，2020年，馬可波羅凈利潤較2019年下滑，2021年，其凈利潤增速不足6%。截至2022年6月末，馬可波羅的有息負債逾貨幣資金超八億元，且截至招股書簽署日，馬可波羅超三成房產被抵押，令人唏噓。
一、實控人“提前”入股交易對手，置入標的當年變身交易對手的實控人
為有效整合相關業務和資產，理順股權關系，保持業務完整性，提升管理效率，馬可波羅進行了一系列的資產重組，其中，包括非同一控制下重組，即馬可波羅收購了廣東東唯100%的股權。
1.1 2021年6月，馬可波羅收購四通股份的全資子公司廣東東唯100%股權
據馬可波羅簽署于2022年9月21日的招股說明書（以下簡稱“招股書”），2021年6月，馬可波羅收購了廣東東唯100%的股權，收購價格為3.8億元，廣東東唯成為馬可波羅全資子公司。廣東東唯成立于2019年4月19日，原為四通股份的全資子公司，其主要從事巖板等新型建筑材料的生產銷售。
2021年5月，四通股份因資金缺口及廣東東唯擬投資建設的巖板項目市場發生較大變化等因素影響，其決定停止投資廣東東唯實施的投資項目。巖板系馬可波羅的主營產品之一，為快速拓寬巖板產品規模，馬可波羅向四通股份收購廣東東唯。
值得注意的是，2021年8月，四通股份的控制權發生變更。
1.2?實控人黃建平2019年3月入股四通股份，2021年8月起為四通股份實控人
據招股書，截至招股書簽署日2022年9月21日，廣東美盈實業投資有限公司（以下簡稱“美盈實業”）持有馬可波羅64.36%股份，為馬可波羅控股股東。黃建平持有美盈實業64.01%股份，直接及間接持有馬可波羅42.12%股份，為馬可波羅實際控制人。此外，謝悅增、鄧建華系黃建平的一致行動人。
另外，四通股份系黃建平控制的其他企業。四通股份成立于1997年8月29日，注冊資本為3.2億元，主營業務為日用陶瓷。截至招股書簽署日2022年9月21日，廣東唯德實業投資有限公司（以下簡稱“唯德實業”）持有四通股份20.26%的股份，黃建平持有四通股份7.4%的股份。
需要指出的是，黃建平自2019年3月起，成為四通股份股東之一。
據四通股份2020年3月9日發布的《關于請做好四通股份非公開發行申請發審委會議準備工作的函之回復》（以下簡稱“四通股份非公開發行回復函”），2019年3月8日，黃建平及其一致行動人以4.59億元的對價，通過協議轉讓的方式取得了四通股份18.88%的股份。
據四通股份2020年年報，截至2020年12月31日，四通股份的控股股東及實際控制人為蔡鎮城、蔡鎮茂、李維香、蔡鎮鋒、蔡鎮通。唯德實業及黃建平分別系四通股份第一大、第二大股東，持股比例分別為11%、7.4%。謝悅增與鄧建華均為四通股份前十大股東，持股比例均為4.17%。
據四通股份簽署日期為2021年8月10日的《廣東四通集團股份有限公司董事會關于廣東唯德實業投資有限公司要約收購事宜致全體股東的報告書》（以下簡稱“要約收購報告書”），截至要約收購報告書簽署日2021年8月10日前，收購人唯德實業及一致行動人黃建平、謝悅增、鄧建華已持有四通股份總股份比例的26.73%。
據四通股份2021年年報，截至2021年8月26日，要約收購完成后，唯德實業持有四通股份20.26%的股權，成為四通股份的第一大股東及控股股東。黃建平控制的唯德實業、黃建平及其一致行動人合計持有四通股份36%股權。并且，黃建平控制的四通股份的股份表決權超過四通股份表決權的三分之一，黃建平成為四通股份實際控制人。
也就是說，自2019年3月起，黃建平及一致行動人成為四通股份的股東。2020年底，黃建平控制的唯德實業系四通股份第一大股東。2021年8月，黃建平成為四通股份實際控制人。
需要提及的是，2020年，四通股份處于虧損狀態。
1.3 2021年四通股份轉讓廣東東唯獲得的投資收益，占其當年凈利潤的比例超八成
據四通股份2020-2021年年報，2019-2021年，四通股份營業收入分別為4.05億元、2.93億元、3.78億元，凈利潤分別為4,357.32萬元、-487.39萬元、3,223.38萬元。
值得關注的是，2021年，四通股份通過處置廣東東唯股權的投資收益，占其凈利潤超八成。
據四通股份2021年年報，2021年，四通股份將廣東東唯100%股權以3.8億元轉讓給馬可波羅，增加本期投資收益2,732.32萬元，占四通股份當期利潤總額的82.34%。并且，2021年1月1日至完成工商登記變更日2021年6月28日，廣東東唯為四通股份貢獻的凈利潤為-515.76萬元。
上述情形看出，2020年，四通股份陷入虧損；2021年，四通股份轉虧為盈，同年四通股份轉讓廣東東唯取得的投資收益為四通股份貢獻超八成凈利潤。
而圍繞廣東東唯的“故事”尚未結束。
二、募投項目前身曾遭關聯方終止實施，“包裝”重啟募資合理性或遭拷問
募投項目的實施，能有效擴張企業產能、提升產品市場競爭力，增強企業的盈利能力和抵御風險的能力。值得關注的是，此次上市，馬可波羅的募投項目，或包括四通股份終止實施的非公開發行的募資項目。
2.1?廣東東唯年產540萬陶瓷板材項目系此次募投項目，建設主體為廣東東唯
據招股書，此次上市，“廣東東唯新材料有限公司年產540萬平方米特種高性能陶瓷板材項目”（以下簡稱“廣東東唯年產540萬陶瓷板材項目”）系馬可波羅募投項目之一，其項目預計總投資額為7.81億元，建設地點為東莞市沙田鎮泥洲村，建設主體為廣東東唯，建設期3年，項目擬新增年產特種高性能陶瓷板產能540萬平方米。
另外，馬可波羅“廣東東唯年產540萬陶瓷板材項目”已取得東莞市生態環境局出具的《關于廣東東唯新材料有限公司特種高性能陶瓷板材項目環境影響報告表的批復》，環評批復文號為東環建（2019）11866號，項目備案號為2202-441900-04-01-554846。
蹊蹺的是，四通股份歷史募投項目的環評文件批復號，與馬可波羅募投項目的環評文件批復號一致。
2.2?廣東東唯年產540萬陶瓷板材項目的環評批復號，與四通股份的非公開發行項目一致
據四通股份2020年4月8日發布的《四通股份非公開發行股票募集資金使用的可行性分析報告（第三次修訂稿）》（以下簡稱“四通股份募資可行性分析報告”），四通股份擬實施“年產800萬平方米特種高性能陶瓷板材項目”（以下簡稱“年產800萬陶瓷板材項目”）的第一期，本期總投資額為8.48億元，計劃使用募集資金不超過5億元。
另外，“年產800萬陶瓷板材項目”的建設主體為廣東東唯，其一期項目計劃新建一條年產160萬平方米的特種高性能陶瓷板材生產線及生產配套設施，并建立新材料研究院。
另外，四通股份募資可行性分析報告顯示，“年產800萬陶瓷板材項目”的項目備案文件編號為2018-441900-30-03-835873，環評批復文件編號為東環建（2019）11866號。
顯然，馬可波羅的募投項目“廣東東唯年產540萬陶瓷板材項目”，與四通股份此前非公開發行募集擬建設的“年產800萬陶瓷板材項目”的環評批復號相同，即兩個項目對應的環評文件一致。
另外，上述的環評文件中對應的項目，或與黃建平控制的企業“關系匪淺”。
2.3?廣東東唯陶瓷板材項目的建設單位原來系黃建平控制的企業，備案時間早于廣東東唯成立時間
據綠網公開信息，2019年6月28日，東莞市生態環境局受理了《廣東東唯新材料有限公司特種高性能陶瓷板材建設項目環境影響報告表》（以下簡稱“廣東東唯陶瓷板材項目環評文件”），對應的項目為“廣東東唯新材料有限公司特種高性能陶瓷板材項目（以下簡稱“廣東東唯陶瓷板材項目”）”。2019年7月17日，東莞市生態局審批了《關于廣東東唯新材料有限公司特種高性能陶瓷板材項目環境影響報告表的批復》，審批文號為東環建[2019]11866號。
據東環建[2019]11866號文件，年產800萬陶瓷板材項目建設內容擬分三期工程建設，第一期建設內容為一條年產160萬平方米的特種高性能陶瓷板材生產線，倉庫、供電及環保等生產配套設施，檢測中心，新材料研發中心，員工宿舍等公共配套設施。
即四通股份非公開發行募集擬建設的“年產800萬陶瓷板材項目”，系“廣東東唯陶瓷板材項目”的一部分。
據綠網發布的《廣東東唯新材料有限公司特種高性能陶瓷板材項目環境影響報告表》（以下簡稱“廣東東唯陶瓷板材項目環評報告”），“廣東東唯陶瓷板材項目”的建設單位為廣東東唯，建設地點為廣東省東莞市沙田鎮泥洲村，項目總投資額為20億元，聯系人為朱立洪，聯系電話為139****8979。另外，“廣東東唯陶瓷板材項目”項目分三期建設，建成后可新增年產特種高性能陶瓷板材800萬平方米，其中一期項目可新增年產160萬平方米，投資額約為8.5億元。
此外，“廣東東唯陶瓷板材項目”的項目代碼為2018-441900-30-03-835873，備案日期為2018年11月26日。需要提及的是，“廣東東唯陶瓷板材項目”的環評文件編制日期為2019年6月。
另外，廣東東唯陶瓷板材項目環評文件顯示，“廣東東唯陶瓷板材項目”屬于東莞市重大項目，原備案名稱為“唯美新型巖板材料項目”，后變更為“廣東東唯陶瓷板材項目”，項目單位由“廣東唯投控股有限公司（以下簡稱“唯投控股”）”變更為“廣東東唯”。2019年6月17日，東莞市重大項目工作領導小組辦公室同意項目名稱的變更。
據招股書，截至招股書簽署日2022年9月21日，唯投控股系馬可波羅實際控制人黃建平控制的其他企業，其成立于2016年8月23日，注冊資本為2億元，主營業務為股權投資。另外，馬可波羅主要擁有“馬可波羅瓷磚”、“唯美L&D陶瓷”兩大自有品牌，且“唯美L&D陶瓷”品牌先后獲得廣東省名牌產品、廣東省著名商標等榮譽。
即是說，“廣東東唯陶瓷板材項目”原來或由黃建平控制的唯投控股發起建設。
不僅如此，“廣東東唯陶瓷板材項目”的項目聯系人與馬可波羅員工有關。
據支付寶公開信息，截至查詢日2022年12月30日，支付寶賬號為139****8979的持有人為崔*暉。
據招股書，截至招股書簽署日2022年9月21日，馬可波羅的員工持股平臺嘉興智美股權投資合伙企業（有限合伙）的有限合伙人之一為崔春暉，其系馬可波羅制造中心副經理。
即是說，“廣東東唯陶瓷板材項目”原為“唯美新型巖板材料項目”，該項目的建設單位原來系黃建平控制的唯投控股，而后變更為廣東東唯。并且，廣東東唯陶瓷板材項目環評文件的聯系人或為馬可波羅員工。
此外，2020年，四通股份為“年產800萬陶瓷板材項目”一期募資。
2.4?年產800萬陶瓷板材項目一期總募資3.3億元，其中唯德實業認購2.2億元
據四通股份簽署日期為2020年6月18日的《關于四通股份非公開發行股票發行過程和認購對象合規性報告》，四通股份“年產800萬陶瓷板材項目”的募資總額為3.33億元。并且，唯德實業以現金的方式認購四通股份2.2億元非公開發行股票。
即是說，2020年，四通股份“年產800萬陶瓷板材項目”總募資金額為3.3億元，其中，黃建平控制的唯德實業認購2.2億元。
然而，2021年，四通股份“年產800萬陶瓷板材項目”終止建設。
2.5 2021年，四通股份年產800萬陶瓷板材項目一期終止實施募集投資
據四通股份簽署于2021年5月21日的《四通股份關于公司終止募集資金投資項目事項監管工作函的回復公告》，四通股份“年產800萬陶瓷板材項目”投資存在不確定性，一為受市場環境變化影響較大，二為市場競爭格局發生重大變化巖板價格下滑嚴重，三為出口市場受阻國際環境不確定，四為施工進展緩慢。
除上述之外，四通股份盈利狀況下滑，無法支撐募投項目所缺資金缺口。在此背景下，四通股份決定終止實施募集資金投資項目。
在此情況下，四通股份決定將剩余募投資金用于補流。
2.6?年產800萬陶瓷板材項目一期共計使用募資的2.48%，剩余資金用于補流
據四通股份簽署于2021年5月6日的《申萬宏源證券承銷保薦責任有限公司關于四通股份終止募集資金投資項目并將剩余募集資金永久補充流動資金的核查意見》（以下簡稱“四通股份募資補流核查意見”），截至2021年3月31日，四通股份“年產800萬陶瓷板材項目”的募集資金計劃投資金額為3.28億元，募集資金實際投入金額為2,102.17萬元，募集資金實際投入占預計總投入比例為2.48%。
另外，四通股份募資補流核查意見顯示，四通股份“年產800萬陶瓷板材項目”的投資項目實施過程中，受經濟環境、市場環境、技術進步等諸多不確定因素影響，繼續實施將存在不能達到預期收益的風險，遂四通股份擬終止實施“年產800萬陶瓷板材項目（第一期）”。
并且，四通股份為了更合理使用募集資金，其擬將終止“年產800萬陶瓷板材項目(第一期)”項目的剩余募資金額總計3.12億元永久補充流動資金。
由上述可知，“廣東東唯540萬陶瓷板材項目”系馬可波羅此次上市的募投項目，其建設主體為廣東東唯。需要提及的是，廣東東唯原為四通股份子公司時，2020年3月，四通股份通過非公開發行的方式為廣東東唯的“年產800萬陶瓷板材項目”一期募集資金。并且，馬可波羅的“廣東東唯540萬陶瓷板材項目”與四通股份“年產800萬陶瓷板材項目”的環評文件批復號均為東環建[2019]11866號。上述情形是否意味著，馬可波羅此次上市的募投項目“廣東東唯540萬陶瓷板材項目”，系2020年四通股份非公開發行項目的一部分？
值得注意的是，“廣東東唯陶瓷板材項目”的項目名稱由“唯美新型巖板材料項目”變更而來，建設單位由馬可波羅實際控制人黃建平控制的企業變更為廣東東唯。不僅如此，“廣東東唯陶瓷板材項目”環評文件中聯系電話的持有人或指向馬可波羅員工。至此，彼時尚未成為四通股份實控人的黃建平，其控制的企業參與發起建設廣東東唯的募投項目，是否為其收購廣東東唯埋下“伏筆”？
此外，2021年，四通股份稱因巖板價格下滑嚴重等原因終止“年產800萬陶瓷板材項目”一期，剩余募資金額用于補流。基于馬可波羅此次上市的募投項目“廣東東唯540萬陶瓷板材項目”，或系2020年四通股份非公開發行項目的一部分。而2021年四通股份終止的項目，卻被馬可波羅拿來參與“重新”募集資金？該募投項目是否具備前景及可行性？而廣東東唯是否為黃建平控制的企業及馬可波羅而生？存疑待解。
三、下游增長顯“頹勢”，未來成長能力或承壓
事實上，馬可波羅的下游行業主要以房地產行業為主，而該行業或增長放緩。
3.1?主營業務為建筑陶瓷，所處行業與房地產行業具有密切的相關性
據招股書，馬可波羅自設立以來，一直專注于建筑陶瓷的研發、生產和銷售。建筑陶瓷的產業鏈上游行業為原材料開采及加工業，下游需求主要有房地產行業、裝修裝飾行業及終端消費者，其需求受房地產周期影響較大，屬于房地產后周期產業。并且，馬可波羅專注于建筑陶瓷的研發、生產和銷售，因為其所處行業與房地產行業具有密切的相關性。
2019-2021年及2022年1-6月，馬可波羅的主營業務收入分別為81.16億元、85.75億元93.36億元、42.07億元，占當期營業收入的比例分別為99.83%、99.81%、99.69%、99.58%。
另外，馬可波羅主要產品為有釉磚和無釉磚，有釉磚包括拋釉磚、仿古磚、巖板、瓷片和文化陶瓷，無釉磚主要包括拋光磚。
2019-2021年及2022年1-6月，馬可波羅有釉磚的銷售金額占當期主營業務收入的比例分別為89.06%、90.5%、94.79%、96.15%；無釉磚的銷售金額占當期主營業務收入的比例分別為10.94%、9.5%、5.21%、3.85%。
另外，馬可波羅產品廣泛用于住宅裝修裝飾、公共建筑裝修裝飾等領域，主要客戶均為大型建材經銷商和知名房地產開發企業。2019-2021年及2022年1-6月，馬可波羅來自境內的銷售收入分別為77億元、82.18億元、89.77億元及40.15億元，占其當期營業收入的比例分別為94.88%、95.83%、96.16%、95.44%。
即是說，2019-2021年及2022年1-6月，馬可波羅的下游應用領域主要為房地產行業。
然而，2021年，房地產行業或“降溫”。
3.2 2021年國內房地產開發投資額增速下滑，其中商業用房投資額負增長
據國家統計局數據，2014-2021年，國內房地產開發投資額分別為9.5萬億元、9.6萬億元、10.26萬億元、10.98萬億元、12.02萬億元、13.22萬億元、14.14萬億元、14.76萬億元。
根據《金證研》北方資本中心研究，2015-2021年，國內房地產開發投資額的增速分別為0.99%、6.88%、7.04%、9.44%、10.01%、7%、4.35%。
其中，2021年，國內房地產開發住宅投資額增速下滑，商業營業用房投資額陷入負增長。
據國家統計局數據，2014-2021年，國內房地產開發住宅投資額分別為6.44萬億元、6.46萬億元、6.87萬億元、7.51萬億元、8.51萬億元、9.71萬億元、10.44萬億元、11.12萬億元。同期，國內房地產開發商業營業用房投資額分別為1.43萬億元、1.46萬億元、1.58萬億元、1.56萬億元、1.42萬億元、1.32萬億元、1.31萬億元、1.24萬億元。
根據《金證研》北方資本中心研究，2015-2021年，國內房地產開發住宅投資額的增速分別為0.38%、6.36%、9.38%、13.28%、14.03%、7.6%、6.44%。同期，國內房地產開發商業營業用房投資額的增速分別為1.82%、8.42%、-1.25%、-9.42%、-6.65%、-1.13%、-4.83%。
可見，2019-2021年，國內房地產開發投資額增速連續下滑至4.35%。其中，2019-2021年，國內房地產開發住宅投資額增速從14.03%降至6.44%。另外，2021年，國內房地產開發商業營業用房投資額陷入負增長。
此外，2021年，國內房地產新開工房屋面積陷入負增長。
3.3 2021年，國內房地產新開工房屋面積及住宅新開工房屋面積均陷入負增長
據國家統計局數據，2014-2021年，國內房地產開發企業新開工房屋面積分別為17.96億平方米、15.45億平方米、16.69億平方米、17.87億平方米、20.95億平方米、22.72億平方米、22.44億平方米、19.89億平方米。同期，國內房地產開發企業住宅新開工房屋面積分別為12.49億平方米、10.67億平方米、11.59億平方米、12.81億平方米、15.35億平方米、16.75億平方米、16.43億平方米、14.64億平方米。
根據《金證研》北方資本中心研究，2015-2021年，房地產開發企業新開工房屋面積增速分別為-14%、8.08%、7.02%、17.29%、8.41%、-1.2%、-11.38%。同期，房地產開發企業住宅新開工房屋面積增速分別為-14.59%、8.68%、10.51%、19.82%、9.11%、-1.87%、-10.92%。
顯然，2021年，國內房地產新開工房屋面積及房地產開發企業住宅新開工房屋面積均陷入負增長。
3.4 2021年，國內房地產開發企業施工房屋面積的增速不足6%
據國家統計局數據，2014-2021年，國內房地產開發企業施工房屋面積分別為72.65萬億平方米、73.57萬億平方米、75.9萬億平方米、78.15萬億平方米、82.23萬億平方米、89.38萬億平方米、92.68萬億平方米、97.54萬億平方米。
根據《金證研》北方資本中心研究，2015-2021年，國內房地產開發企業施工房屋面積的增速分別為1.27%、3.16%、2.97%、5.22%、8.7%、3.69%、5.25%。
可以看出，2021年，房地產開發企業施工房屋面積增速不足6%。
由上述可知，馬可波羅的主營業務與建筑陶瓷有關，所處行業與房地產行業具有密切的相關性。值得注意的是，2021年，國內房地產開發投資額增速下滑至4.35%，其中商業營業用房投資額負增長。同期，國內房地產開發企業新開工房屋面積及住宅新開工房屋面積均陷入負增長，國內房地產開發施工房屋面積增速不足6%，馬可波羅下游房地產行業或“疲軟”，其未來成長能力或承壓。
四、有息負債超貨幣資金逾八億元，超三成房產被抵押
財務數據，是對企業經濟活動的系統反映，可以直觀地反映出企業的經營業績。此方面，馬可波羅的貨幣資金或難以覆蓋有息負債。
4.1 2020年凈利潤較2019年下滑，2021年凈利潤增速不足6%
據招股書，2019-2021年及2022年1-6月，馬可波羅營業收入分別為81.3億元、85.91億元、93.65億元、42.25億元，凈利潤分別為16.28億元、15.74億元、16.53億元、7.44億元。
根據《金證研》北方資本中心研究，2020-2021年，馬可波羅營業收入增速分別為5.68%、9%，凈利潤增速分別為-3.29%、5.04%。
顯然，2020年，馬可波羅凈利潤較2019年下滑，2021年，馬可波羅凈利潤增速不足6%。
此外，2019年及2021年，馬可波羅凈現比均不足1。
4.2 2019及2021年，馬可波羅的凈現比均不足1
據招股書，2019-2021年及2022年1-6月，馬可波羅經營活動產生的現金流量凈額分別為10.16億元、22.12億元、13.13億元、11.72億元。同期，馬可波羅經營活動現金流入小計分別為77.9億元、91.41億元、95.85億元、46億元。
根據《金證研》北方資本中心研究，2019-2021年，馬可波羅凈現比分別為0.62、1.41、0.79，收現比分別為0.96、1.06、1.02。
值得注意的是，截至2021年末，馬可波羅的貨幣資金超二十億元。
4.3?截至2022年年6月末，有息負債逾貨幣資金超八億元
據招股書，2019-2021年及2022年1-6月各期末，馬可波羅的短期借款分別為29.58億元、32.45億元、22.86億元、16.09億元，長期借款分別為3.43億元、6.49億元、7.28億元、10.04億元，一年內到期的非流動負債分別為0.21億元、0.43億元、4.37億元、2.36億元。
即2019-2021年及2022年1-6月各期末，馬可波羅的短期借款、長期借款、一年內到期的非流動負債（以下合稱“有息負債”）合計金額分別為33.22億元、39.36億元、34.51億元、28.49億元。
據招股書，2019-2021年及2022年1-6月各期末，馬可波羅貨幣資金分別為16.95億元、17.94億元、27.19億元、20.42億元。
即2019-2021年及2022年1-6月各期末，馬可波羅有息負債比貨幣資金分別多16.27億元、21.43億元、7.32億元、8.06億元。
另外，馬可波羅超三成房產被抵押。
4.4?截至招股書簽署日2022年9月21日，超三成房產被抵押
據招股書，截至招股書簽署日2022年9月21日，馬可波羅及其子公司共有75處房屋建筑物取得權屬證書，其中29處已取得權屬證書的房屋建筑物被抵押。
根據《金證研》北方資本中心研究，馬可波羅及其子公司被抵押房產占房產總數的比例為38.67%。
也就是說，2020年，馬可波羅凈利潤較2019年下滑。2021年，馬可波羅凈利潤增速不足6%。截至2022年6月末，馬可波羅的有息負債逾貨幣資金超八億元。且截至招股書簽署日2022年9月21日，馬可波羅超三成房產被抵押，令人唏噓。
民之從事常于幾成而敗之。沖擊上市背后，馬可波羅未來能否經受住資本市場的考驗？