2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會召開了銀行信貸工作座談會，強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強調(diào)，要促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實“金融16條”等。
隨后，1月16日萬科發(fā)布關(guān)于參與投資建萬住房租賃基金的公告，開啟了銀行與房企合作新模式，為房企融資打開了新思路。
值得注意的是，雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未出現(xiàn)實質(zhì)性回暖。
(資料圖)
我們認(rèn)為，目前出臺的各種融資政策，核心關(guān)鍵在于落地，不能“雷聲大雨點小”。
2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，首次提出開展“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補充”、“預(yù)期提升”四項行動，重點推進21項工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。改善資產(chǎn)負(fù)債表計劃主要針對聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。
次日，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團、金地集團、美的置業(yè)、杭州濱江在列。
“四項行動”中“資產(chǎn)激活”重點聚焦“保交樓”，向優(yōu)質(zhì)房企加快政策性銀行保交樓專項借款和相關(guān)配套融資的投放，并通過并購貸款、地方政府或AMC紓困基金等方式收購存量資產(chǎn)注入增量資金來激活項目。
“負(fù)債接續(xù)”主要在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企充分協(xié)商推動存量融資的合理展期，改善其短期流動性。
而“權(quán)益補充”更多對應(yīng)“第三支箭”，重在鼓勵房企通過股權(quán)融資方式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
最后“預(yù)期提升”指滿足前三項行動方案后將有效防范優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，屆時購房者和金融機構(gòu)等市場主體對房地產(chǎn)信心或?qū)⑿迯?fù)，房地產(chǎn)市場或趨于穩(wěn)定。
在“四項行動”發(fā)布之后，多部門也陸續(xù)強調(diào)，要促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實“金融16條”等。
在央行、銀保監(jiān)會在主要銀行信貸工作座談會上提出“四項行動”后不僅，2023年1月16日，萬科發(fā)布關(guān)于參與投資建萬住房租賃基金的公告。
公告稱，旗下子公司參與投資建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙），該基金募集規(guī)模為人民幣100億元。
其中建信租賃住房基金（母基金）認(rèn)繳出資約80億元，萬科認(rèn)繳出資約20億元，后續(xù)可能開放不超過30億元的額度向社會資本進行市場化募集，帶動各方資金共同提高房企資產(chǎn)流動性。
基金將投向經(jīng)濟發(fā)展好、人口凈流入、租賃需求及支付能力較高的一二線城市，優(yōu)先收購萬科集團的長租公寓資產(chǎn)，并兼顧市場化優(yōu)質(zhì)項目的收購。基金還將統(tǒng)一委托萬科旗下泊寓品牌進行高效運營，在進一步提升資產(chǎn)價值后，將通過市場化整售、公募REITs等退出安排實現(xiàn)投資收益。
雙方簽署了第一批合作項目的交易文件和合作協(xié)議，包括北京、上海、成都和武漢的6個已運營的萬科長租公寓項目，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動第二批項目的合作。
此次建行與萬科的這種銀企合作模式，實質(zhì)是將銀行資金、金融服務(wù)與房企資金、資產(chǎn)、品牌、管理等資源重新整合，進而盤活資產(chǎn)，形成更大的資金效應(yīng)和品牌效應(yīng)。
目前很多房企積極發(fā)債回血，該模式也不失為融資一大新思路。
長租公寓和商辦物業(yè)是銀行住房租賃基金投資的主要存量資產(chǎn)，龍湖、新城、旭輝、寶龍等典型房企旗下投資物業(yè)資產(chǎn)都較為豐富，且運營有道，已經(jīng)形成自身的品牌特色，目前已具備達(dá)成銀企合作條件的優(yōu)勢。
2022年10月以來，為了緩解房企資金壓力，進一步提振行業(yè)信心，監(jiān)管層不斷加強對民營房企融資的支持力度。信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動，紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。
從政策本身來看，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”本身是到位的，但關(guān)鍵問題還在于落實。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前各大銀行對各大房企的累計授信額度超過5萬億，但是信貸資金到位非常少。
2021年下半年以來，受疫情沖擊、政策調(diào)控、市場遇冷、償債高峰期到來等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機蔓延，整體信用風(fēng)險顯著提升，不少銀行“踩雷”，業(yè)績遭受牽連，不良貸款率一路走高。因此，銀行雖然有授信額度，但在具體放貸過程中仍有一定的條件需要滿足。
從目前來看，要解決政策落地問題有兩個方面需要考慮，首先是對已經(jīng)違約的房企，違約后是否仍有可能得到政策的支持，其中的條件與要求是什么。其次是中小房企，相對規(guī)模房企，中小房企的扛風(fēng)險能力相對較弱，在目前整體市場壓力下，同樣需要一定的政策支持，對于這一塊該怎么進行。這兩個也是最大的難點。
綜合來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，絕大多數(shù)的房企則仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)，再加上當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，流動性問題仍需要行業(yè)注意。
我們認(rèn)為，要解決目前房企融資問題的關(guān)鍵還是在于政策“落地”，只有盡快、切實解決房企流動性問題，才能真正停止債務(wù)違約事件的發(fā)生。【購房資訊輕松享，快來關(guān)注樂居網(wǎng)】
文章來源:丁祖昱評樓市
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