目前全市場12只公募REITs合計發行規模超458億元，業內估計國內公募REITs市場規模將達到4-12萬億元。今年首單公募REITs遭瘋搶，創下歷史最低配售比例，市場人士表示這跟REITs產品稀缺性、今年市場環境等都有關，建議投資人仔細研究底層資產質量等因素再做判斷，還要關注二級市場價格是否偏離基本面。
擴募機制促進公募REITs規模增長
部分基金公司已積極為擴募做準備
“經歷了首批試點產品的首次分紅、年報的披露等一系列試點突破后，擴募規則的頒布預示著REITs向擴募又進了一步，REITs的發展歷程中，擴募是極為重要的一個環節，將加快形成投融資‘投-管-退’的資產良性循環，文件的頒布將會帶來產品不斷成長的生命力，使得行業更加成熟完善。”紅土創新基金表示。
華夏基金認為，擴募機制的出臺標志著中國REITs市場配套制度的進一步完善。參考海外經驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長，促進REITs規模增長具有重要作用。以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規模已達到300-500億美元，約占當年市值總量的2%-4%，擴募是REITs規模增長的主要途徑。
博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄稱，這代表著中國REITs市場建設又邁入了一個新的階段，基礎設施公募REITs開啟了資產規模穩定增長的發展時代。意味著存續公募REITs作為資產經營平臺，有了形成“投、融、管、退”良性循環的法理基礎。“從國際經驗來看，在成熟的公募REITs市場上，基金規模是影響其份額流動性和二級市場價格波動的關鍵因素。更大的資產規模象征著底層資產更具有分散性，能夠有效防范個別資產或個別區域的相關風險，有利于提高公募REITs對各類投資者的配置價值，有助于市場深度的形成、降低較大規模交易所造成的價格沖擊。”
據記者了解，部分基金公司已積極為擴募做準備。平安基金稱，目前已搭建起涵蓋項目執行、基礎資產投資、運營全流程的專業團隊，對應中后臺部門也做好了充分的擴募準備。“原始權益人具有較強的擴募能力保證了擴募機制的實施。REITs擴募機制有利于已上市優質運營主體通過擴募增發份額收購新的優質資產，優化底層資產組合，更好形成良性的投融管退循環，為投資者帶來更多收益。”
博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚說，博時基金在等待擴募指引的具體指示來進行相應的擴募工作，也和證監會、交易所時刻保持后續工作安排的溝通。招商蛇口產園資產儲備豐厚，囊括在建、開業、成熟期的資產，計劃將內部合適的成熟資產注入蛇口產園REIT。招商蛇口和博時持續聯動，對外共同尋找合適可注入REITs資產，通過市場化的手段支持產園REITs做大平臺管理規模。“招商蛇口先后發起了招商局商業房托和蛇口產園雙REITs平臺，可以在保留經營管理權下注入成熟資產至REITs平臺，提升其流動性，助力招商蛇口降低重資產比例，由重轉輕有效發揮產業+金融的資源優勢，以產融聯動方式激發持有物業活力。”
華夏基金表示，公司旗下管理公募REITs首募規模超115億元，占據1/4市場份額，已建立以公募REITs產品為核心，涵蓋Pre-REITs、REITs戰略配售基金在內的全周期多類型產品線，著力打造資產、資本、運營高度融合的基金管理平臺。目前公司已發行和正在推進多單優質的基礎設施公募REITs項目，覆蓋高速公路、市政公用事業、新能源、產業園區、保障性租賃住房、倉儲物流等多個重點行業。
關注擴募的定價等難題
看好國內公募REITs萬億發展空間
但是公募也表示，基礎設施擴募還存在不少難點，平安基金稱，比如原始權益人如何屆定，如擴募資產是外部第三方公司的資產，第三方公司是否應界定為原始權益人，如界定為原始權益人，并要求其購買至少20%以上的擴募部分基金份額，則同一個基礎設施REITs將存在兩個及以上原始權益人，如何界定多個原始權益人之間的權利義務關系；還有新的基金份額如何定價，REITs擴募需要融資，資金可以來源于REITs的自有資金或債務融資，也可能來源于發行新的基金份額，若發行新的份額，通常有全體配售和增發兩類，增發的定價規則也是擴募的重點。
華夏基金坦言，基礎設施REITs擴募相比首發的主要難點在定價方面，擴募的定價需要權衡基礎設施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮基礎設施REITs的二級市場價格等因素，合理的定價對基金管理人來說具有一定的難度。
紅土創新基金基礎設施投資部總經理助理陳超稱，擴募可以帶來確定的供給量的增加，緩解目前市場供給不足的情況；新規也確保擴募資產的優質性，保證REITs的健康發展。REITs將作為一個資產收購的平臺，目前采取的委托原始權益人的相關方負責資產運營，未來面對多個項目，要求更強調現有基金管理人層面不斷完善主動管理能力。
不少公募看好未來基礎設施REITs廣闊發展空間，王翹楚認為，REITs市場目前仍在試點階段，國內投資人對REITs產品的理解還未完全成熟，市場推出的項目較少，流通份額不大。“未來當投資人和發行人對REITs市場更加熟悉和理性，各類基礎資產類別都一定量的項目推出，已發行的項目能持續擴募，提供的流通份額更多，公募REITs市場的配置價值將更加凸顯。”
華夏基金表示，相信隨著市場演進和政策優化，REITs將有可能成為我國基礎設施建設和經濟發展的又一重要引擎。而且在中央政府的推動和市場的帶動下，多個地方政府也紛紛出臺政策，支持公募REITs發展，擴募也在穩步推進，相信我國公募REITs正在迎來大發展機遇。資料顯示，美國REITs市場經過50多年發展，截至2020年底，其上市REITs數量已達223只，總市值達1.25萬億美元；日本REITs市場歷經20多年發展，截至2021年底，其上市REITs數量已達61只，總市值達17萬億日元。北京大學光華管理學院的研究報告顯示，保守估計，中國公募REITs市場規模將達到4萬億至12萬億元。考慮到中國城市化人口數量、不動產總量和固定資產投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段后，規模有可能遠遠大于美國。
紅土創新基金稱，基礎設施公募REITs作為打通一、二級市場的產品，起到了盤活存量資產、為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。相關政策的不斷落地，可以看出無論從國家宏觀經濟層面還是監管機構要求，都希望有更多領域的資產類型擴充到公募REITs市場中。也希望引導更多的資金進入這個市場，可以確定的是未來行業的發展空間巨大，成為股票、債券之外另一個重要融資市場。
REITs產品遭瘋搶折射稀缺性問題
投資者更須研究資產等再投資
近期，今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT，在比例配售前的募集規模高達1524億元，公眾發售部分配售比例僅為0.84%，刷新公募基金配售比例的歷史最低紀錄。Wind數據顯示，全市場12只公募REITs合計募資規模達到458億元左右。
關于今年公募REITs產品遭瘋搶的原因，業內認為跟其本身特性有關。華夏基金表示，公募REITs投資于成熟運營的基礎設施資產，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，因此具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩定的現金流。
也跟今年市場情況有關，華夏基金也稱，從資產配置角度看，公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產，在權益市場波動較大、“資產荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產品均通過監管嚴格審核，資產質量優良，各類資金配置意愿較強，且目前已上市項目存量規模較小，且流通盤比例不高，產品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。
王翹楚認為，一方面監管政策不斷利好，今年初財政部、稅務總局發布了試點稅收政策，北京發布REITs試點政策及申報輔導手冊，緊接著國家發改委和國家能源局推動清潔低碳能源推進公募REITs試點等，投資人對REITs這個新型產品未來的發展也更有信心；另一方面，因為首批二批資產都非常優質，但流通份額較小，市場出現了供不應求的現象；還有，近期A股市場持續調整，投資人也更傾向于配置一些收益較穩定的產品。
截至4月22日，11只公募REITs自上市以來平均漲幅超過20%。紅土創新基金分析，宏觀層面，首先，就產品流動性而言，公募REITs尚在試點階段，產品規模和投資者認知尚屬初期階段，可能出現交投不活躍，場內可供交易份額不足的情況，若部分炒作資金進場，可能引發公募REITs產品在場內凈值表現大開大合。其次，投資人應正確理解“強制分紅”概念，公募REITs是具有強制分紅特征的產品，并在產品公告中披露了未來現金分派率，但具體分紅情況需根據底層資產運營情況而定；最后，從產品投資目標來看，公募REITs作為長期資產配置，其內在價值不會有很大的波動。
在投資建議方面，華夏基金表示，公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。建議投資者需仔細研究REITs投向的底層資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。此外，首批發行的公募REITs產品中非原始權益人持有的戰略配售部分將于6月下旬解禁，對二級市場的價格影響值得投資人關注和考慮。
王翹楚也表示，目前可以看到首批項目上市以來，整體流動性較好，與債市和股市的相關性較低，但還是要呼吁投資人應秉持長期價值投資理念，共同呵護REITs市場的成長，見證REITs市場的發展壯大，同時也提醒投資人隨著公募REITs市場的擴容，未來相關產品的稀缺性會下降，資金給予此類產品的溢價空間或將減少。
紅土創新基金稱，對公眾投資者而言，需確保自身投資目標與產品風險屬性相匹配，以滿足投資期望。在微觀層面，投資者應關注項目底層現金流收入變化情況，租賃細分市場變化、整體利率上升、不動產市場價格下滑、特別是當前疫情特殊情況下，應該根據披露信息結合具體資產屬性，并考慮經濟面、疫情對REITs資產現金流造成影響情況進行判斷。