2022年4月以來，環京（廊坊、大廠、燕郊、香河）、環滬（嘉興、昆山、太倉）等密集出臺房地產調控政策，大幅放寬了限購、限貸以及限售等。最大限度地紓困救市有效地刺激了短期市場，6月起環京、環滬城市新房成交筑底回升，至8月月均較底部上升超80%。對于這些城市而言，當前市場轉暖有哪些顯著特征？是“曇花一現”還是全面反轉的信號？背后動因幾何？不同城市中長期發展前景又有怎樣的差異？
01
引子：環京、環滬放寬限購、限貸
(相關資料圖)
刺激短期新房成交低位回升
（本節有刪減）
（一）4月起政策積極紓困，蘇州取消限購、廊坊首付低至兩成（本節有刪減）
（二）年中環京、環滬樓市成交筑底回升，8月較底部漲幅超80%（本節有刪減）
02
當前市場表現
新房、二手房小幅升溫
地市成交依舊冷淡（本節有刪減）
（一）新房市場：新政后到訪量、轉化率上升，各城市內板塊、客群分化（本節有刪減）1、新房成交：6月起環滬成交回升，環京三季度月均較二季度上漲2倍（本節有刪減）2、項目去化：新政后案場到訪激增、轉化率小增，邊緣板塊沒有起色取消限購、限售，大幅降低限貸管控等政策調控更直接的體現在對環京環滬城市核心板塊在售項目的銷售表現上，進而帶動整體樓市項目到訪與轉化率上升，但邊緣板塊仍較為冷淡。
（1）環滬：昆山-花橋熱銷單盤月到訪量破千組，太倉仍顯冷淡
環滬城市中，調控放松后昆太各個環滬板塊依樓市熱度可概括為，昆山花橋好于太倉瀏河、科教新城等，太倉非毗鄰上海的郊縣成交依舊慘淡。昆山花橋板塊隨著疫情得以階段性控制，上海和花橋人口流動性增加，投資需求有回流態勢，上海11號線和S1站點沿線樓盤來訪、去化均呈現穩步回升態勢。花橋中駿世界城璟禧自6月上批次去化完畢之后進入了供應斷檔期，而象嶼都城項目自8月限購松綁新政之后去化穩步上升，8月去化100-200套，客戶到訪量增至1000組左右，較新政前環比增長2成左右。太倉環滬板塊如瀏河、科教新城、婁江新城等板塊受限購放松影響較弱，一方面新政前限購政策便可通過“人才購房編碼”突破，另一方面具有軌交通達的昆山花橋更具置業吸引力。因此新政對太倉環滬板塊銷售提振有限。太倉前8月熱銷項目中位于環滬板塊的春江景苑、向東島、碧桂園天和雅園等月均銷售也均在50套以內，銷售流速僅為昆山花橋在售項目的一半。而太倉的郊縣板塊如璜涇鎮、沙溪鎮、港區等，在調控政策放寬后客戶到訪量和成交量均不升返降，在售項目如瓏悅天境、四季文華等前8月累計成交普遍不足10套。
（2）環京：新政后環京北三縣到訪量較年初翻3倍、轉化率上漲7pcts
環京城市中，在購房客群以首改為主的燕郊板塊，御東君匯和書香雅苑均為高品質洋房，位于北城核心區域且分別具有地鐵22號線和潞河中學三河分校的資源配套，供需配套下開盤均銷售超百套；而同處燕郊的中興和園和福成禧悅里因容積率高、人車不分流等弊端不被購房者認可，開盤去化率均不足20%。以純剛需為主的香河板塊，世茂香頌因戶型面積過大與剛需定位不符而去化艱難，清山奧特萊斯則因取消限購后公寓產品優勢不再而去化率驟降，相反單價較低且位于京哈出口的水岸花語銷售火熱，去化率近50%。在核心板塊熱銷項目的帶動下，自2022年4月第20周起環京環滬項目在售項目到訪量和去化量均持續上揚。以環京為例，第34周客戶到訪量和去化量分別上升至3214人和393套，較年內低點分別上漲近3倍。在售項目平均轉化率也由5%緩增至12%。
3、客群結構：投資客群外溢帶動環滬回暖，環京多為本地改善換房
在環京環滬整體新房成交規模迎來筑底回升的大趨勢下，城市主城區與環京環滬板塊存在較明顯差異。整體上環京和環滬市場均是主城區本地內生為主、環京環滬板塊外地外溢為主。但由于不同樓市發展歷程不同，細分客群屬性和需求偏好存在一定差異。
（1）環滬：主城區滿足本地改善客群，環滬超8成為外地剛需外溢
環滬以昆山為例，因地理位置和交通通達情況限制，上海外溢客群均被花橋板塊攔截，因此主城區內以本地內生需求為主。主城區玉山鎮普遍進入全面改善時代，房價突破2萬元/平方米，以本地改善客群為主。如城東板塊的東望璟園項目城東、城北和城中客群占比均在3成左右。改善客群主要集中在個體私營戶，公務員，教師，醫生等高凈值人群，購買力充裕，購房普遍無需置換，平均成交總價段為500萬元。而環滬花橋板塊則以上海外溢客群為主，在售樓盤銷售超8成為分銷渠道帶動。主力購房客群以來自上海嘉定的外溢剛需客為主。平均成交總價段為200萬元。在需求偏好上，環滬板塊則更加側重于軌交的落地程度。由于購房者多為上海的外溢購房者，因此相比于地域和配套等資源，“雙城生活”是更為突出的差異需求。上海11號線、S1號線軌交等軌交資源是在售項目熱銷的重心。如昆山花橋中駿世界城為地鐵上蓋項目得以熱銷的主要原因均為軌交資源的充分落地。
（2）環京：環京購房者多為新增改善，軌交以外更看重學區配套
環京以廊坊為例，與環滬截然不同的是，遠離北京的廊坊主城區以本地剛需為主，北三縣則也罕有新增北京外溢，多為改善購房者。最大差異在于環京主力購房者與環滬截然不同。由于2017年以來持續5年的限購政策，來自北京的新增外溢購房者在北三縣購房者中占比已極為有限，即使限購取消后因思維慣性的原因外溢剛需購房者也無明顯新增。而當前北三縣占據需求主力的是改善置換需求，即2017年以前已購房定居，當前產生置換升級的購房者。環京市場的購房需求除了強調“雙城生活”的軌交便利性，改善購房需求所表達的教育配套也是置業重點。大廠有人大附更好的教育資源，解除限購后更加吸引購房者。如瑞澤學府為人大附學區，開盤去化率達45%。而廊坊主城區仍以一元性的本地內生剛需為主要購房支撐，雖有一部分改善購房需求引領樓市情緒，但整體供求仍以首置剛需為主。
（二）二手房：次新房和學區房成交堅挺，改善需求支撐市場熱度回升（本節有刪減）
1、環滬：嘉興6-7月學區房回溫，昆山市區次新房成交堅挺，太倉疲軟和新房行情基本一致，短期市場熱度回升的嘉興、昆山等地二手房市場也有顯著升溫的跡象，而潛在庫存量較大的太倉二手房市場成交暫無明顯起色。以嘉興為例，隨著利好政策密集疊加，2022年5月以來二手房市場成交低位回升，至6月上升至1537套，7-8月單月基本持穩在1300套左右，而截至2022年8月末，單月和累計同比降幅分別為5%和57%，較上個月均有穩步收窄態勢。
年中放量主要與以下幾方面原因密切相關：一是9月迎來開學季，按照歷史規律，5-7月基本都是二手學區房交易的高峰期；二是隨著各地房企爆雷停工等事件持續發酵，客戶對于交房安全性問題尤為關注，在目前一二手價格倒掛并不嚴重的背景之下，部分客戶也被分流至二手房市場，從而促進了成交的階段性放量；三是改善置換需求逐步活躍，部分業主開始調低心理預期，以打折降價的方式加速去化，據CRIC調研數據，嘉興市本級北師大附近80-90平一房源，去年可賣320萬，今年基本已降價至260萬也并不一定可以成交，市本級房源總價普遍降幅在40-70萬，鄉鎮因房屋總價不及市本級，降幅也可達20-30萬。
再看昆山和太倉，作為蘇州下轄縣級市，7月整體掛牌量還是呈現穩中有增態勢，據CRIC監測數據，昆山、太倉7月掛牌量分別達到了3.02萬套和6613套，環比上月增長了916套和180套房源，其中昆山掛牌增量居蘇州各縣市之首，可見房東拋售心態較為嚴重，而從成交情況來看，昆山二手房市場回暖程度顯著超過太倉，市區因新房供應稀缺，次新房以及老破小學區房價格堅挺，成交尚能走量。而花橋目前新城區為主城片區，更多上海外溢客群仍首選新房，對于二手房成交的刺激作用相對較小。而太倉因潛在庫存較大，熱點板塊婁江新城、科教新城等在售新盤扎堆，改善客群購房多考量品質，因而整體二手房市場暫無明顯起色。
2、環京：成交持續分化，廊坊市區、燕郊房東降價拋售收割自住需求（略）
（三）土地市場：略顯平淡，民企投資熱情不足，僅依托央國平托底（略）
1、環滬：成交顯著縮量，底價成交、央國平托底、暫無明顯回暖（略）
2、環京：供需兩淡，低位運行，房企投資熱情聚焦高能級熱點城市（略）
03
周期影響因素：
短期關聯核心城市熱度和政策環境
中期在本地需求及購買力
（本節有刪減）
（一）環京、環滬受核心城市輻射“大漲大跌”，疫情阻隔下雙城相關性減弱
依托“雙城概念”發展的環滬環京樓市享受核心城市購房需求外溢的同時也受到疫情等外部環境影響。樓市與京滬高度相關，受其熱度傳導僅3個月時滯。同時，職住分離的特點使得樓市內生需求薄弱，新房成交規模常年存在大漲大跌現象。
1、京滬對北三縣、昆太等樓市影響顯著，熱度傳導存在3個月左右時滯
對比廊坊和昆山主城區和環京環滬板塊（北三縣、花橋鎮）商品住宅成交規模與北京、上海之間的走勢關系，可見：
1）北京、上海對毗鄰區域樓市影響顯著，但對主城區成交熱度輻射有限。
2）北京、上海對毗鄰區域樓市影響存在2-4個月時滯。以環滬城市昆山為例，將2017年1月-2022年8月昆山主城區和花橋鎮商品住宅成交面積與上海做比較，花橋鎮樓市成交規模與上海相關系數為0.7，具有同漲同跌的相關性。而昆山主城區與上海樓市不相關，如2019年初上海成交下行時昆山主城區不降反增至歷史高點。與此相類似的，廊坊北三縣與北京樓市也具有較強相關性。2017年以前北三縣新房成交走勢與北京強相關，二者相關系數達0.85.2017年廊坊出臺限購政策后北三縣與北京仍保持同漲同跌的一致性。
由于地理距離原因和客群購房情緒的傳導，北京和上海對毗鄰區域樓市的熱度傳導存在一定時滯。依各地歷史成交高點計算，北京向廊坊北三縣樓市熱度傳導需2個月，2020年后時滯縮短至1個月；上海與昆山花橋間樓市時滯略長，為4個月。
2、疫情管控下“雙城”生活難度上升，京滬外溢投資需求減弱，燕郊改善活躍
即便是針對毗鄰區域，疫情也使得雙城生活矛盾更為突出，整體聯動性減弱。如疫情下環京在進京入口均設立了檢查站，加強了檢疫措施。以廊坊燕郊為例，進京通道被白廟綜合檢查站阻隔，疫情期間需同時檢查身份證和行程卡，需1-3個小時。這使得本就困難的環京雙城生活更加艱難。2020年后北三縣和北京的樓市成交面積相關系數由0.8降至0.4。環滬城市也面臨相同的困境。2022年因上海疫情影響2月中旬起暫停上海軌道交通11號線昆山段（兆豐路站、光明路站、花橋站）的運營；地面進滬通道也設置了層層檢查。受此影響，環滬太倉各板塊2021年下半年起上海外溢客群持續減少，雙城生活難度的增加使得整體聯動性大為減弱。
（二）核心城市和環滬、環京樓市調控“一緊一松”關乎外溢需求釋放程度（略）
（三）本地常住人口決定樓市成交規模“天花板”，改善不差錢支撐市場回溫環滬、環京城市樓市最為重要的特征便是主城區房價較高，主要由本地剛改和高端改善客群支撐，而與一線城市毗鄰的區域諸如嘉善、花橋、燕郊等則主要承接一線城市剛需外溢，投資需求可以起到短期內引爆市場行情的“導火線”作用，而更為關鍵的則是本地自住需求的支撐性作用。
1、京滬外溢投資需求是行情啟動“導火線”，成交支撐依托主城區常住人口以客群結構來切入，環京、環滬二三城市樓市主要客群構成來源于兩部分：一是一線城市投資/自住客群外溢，以我們實際調研情況來看，環滬諸如昆山花橋、太倉瀏河鎮等地的確有部分無力在一線購房的剛需外溢帶動了短期成交的火熱，但目前這部分群體與其說是純投資的資產增值保值，更多是考量自住需求，昆山花橋已經成為名副其實的“睡城”，而隨著S1預期明年年中通車，勢必還是會源源不斷的導入上海外溢的剛需客群。
環京諸如燕郊等樓市火熱與其說是投資需求的新增，更多是前期在燕郊購房的剛需群體經過多年的收入積累進入改善換房階段，而疫情雙城管控也讓更多想要外溢的北漂剛需群體寧愿選擇市區老破小而對燕郊的新房望而卻步，加之燕郊與北京主城區距離較遠，通勤時間等問題也阻斷了一部分的外溢需求。
二是本地剛需、剛改和高端改善自住需求，我們以常住人口來測度可以基本反映該城市的需求容量，因毗鄰一線城市的天然優勢，環滬、環京二三線城市基本都保持人口凈流入：根據七普數據來看，廊坊、嘉興、昆山、太倉等城市2020年常住戶籍人口比均大于1。
不過值得關注的是各城市人口稟賦并不相同，人口基數是決定其房地產成交規模的主要指標之一：廊坊、嘉興常住人口規模均在540-550萬人。而與之形成鮮明對比的當屬太倉，雖然常住戶籍人口比高達1.63，但常住人口僅為83萬人，與同為蘇州代管縣級市的昆山相比，人口量僅為昆山的40%。前幾年的成交大熱已然提前透支了需求，對比太倉2017-2021年常住人口和商品住宅成交面積，可以看出常住人口基本持穩在70-80萬人，但是2017-2021年商品住宅累計成交規模卻達到了656萬平，我們以2017-2021年城市商品住宅成交累計成交規模與2021年常住人口量作比，得出近5年人均購買住房面積為8平方米，顯著高于嘉興、廊坊等城市，可見其人口基數與其商品住宅的成交規模并不匹配，主要還是依托于上海外溢的投資自住需求，本地的人口支撐相對羸弱。
2、購買力持續分化，本地剛需剛居住降級，改善豪提振高端盤銷量除了人口基數之外，居民購買力也是影響其未來樓市成交規模能否持續放量的重要指標之一，我們按照城鎮非私營單位在崗職工平均工資和城鎮居民人均可支配收入兩個維度測度。
就定義而言，城鎮地區全部非私營法人單位，具體包括國有單位、城鎮集體單位、聯營經濟、股份制經濟(非私營)、外商投資經濟、港澳臺投資經濟等法人單位。這類群體對于環滬、環京三四線城市而言基本涵蓋了公務員、教師、醫生、企業高管等高收體，相較而言，城鎮居民人均可支配收入更多反映剛需群體的收入水平。
對比環滬、環京各城市居民收入情況可以看到，除了廊坊之外，嘉興、昆山、太倉城鎮非私營單位在崗職工平均工資均已突破10萬元，而對比城鎮居民人均可支配收入，可以看出，廊坊等環京城市購買力兩極分化嚴重，城鎮居民人均可支配收入基本僅有5萬元，而昆山、太倉等蘇州代管縣級市基本都已突破7.6萬元，與城鎮非私營單位在崗職工平均工資的差距相對較小。
從房價收入比來深入測算居民購房壓力，各城市表現也不盡相同，對于廊坊、嘉興等城市而言，本地務工從事基層服務行業的低收體依舊對“高房價”望而卻步，購房壓力有增無減，以城鎮人均可支配收入測度的房價收入比基本均超10年。而本地公務員等高收體買房換房無壓力，不過考量到這部分需求已在前期有所釋放，疊加市場下行、疫情反復等不利因素，改善需求的觀望情緒也比較濃厚。而對于昆山、太倉等環滬城市而言，無論是剛需、改善群體，房價收入比基本都在10年甚至以上，短期需求透支問題也比較嚴重，中長期來看房價也基本上漲至階段性高點，整體成交規模有見頂征兆。
結合第三方招聘網站51job的2022年9月招聘信息數據，昆山以電子信息和裝備制造業等勞動密集型產業居多，因而人才需求量較大，崗位招聘量TOP15累計提供崗位量近5萬個，其中電子技術/半導體/集成電路需求量居首，平均工資約8158元/月。嘉興次之，崗位招聘量TOP15累計提供崗位量基本在2萬個以上，嘉興呈現出高工資和高需求量并存特征，電子技術/半導體/集成電路、計算機軟件月收入破萬，且崗位容量位列TOP5。太倉因人口基數較低，整體崗位招聘量在四個城市中居末，工資水平基本與昆山持平。
（四）京滬投資外溢強調自住屬性，交通便捷度、城市宜居性是決定性因素（略）
1、軌交、直通巴士落地，“雙城”生活便捷度提升，刺激投資需求外溢（略）
2、經濟發展、基建投資等城市基本面決定本地自住客群購房積極性（略）
04
趨勢預判：短期熱度延續
中長期看好昆山等基本面尚佳城市（本節有刪減）
（一）政策面：調控“松無可松”，后期刺激力度有限，亟待房企自救
依據上文分析，環滬、環京市場當前均有不同程度的調控松動，限購松綁、降首付等紓困政策層出不窮，以昆山為例，即便外地戶口也可通過人才編碼等方式購買多套，實際上地產下行周期之下購房基本不設限，在這樣寬松的政策環境中，未來政策利好的釋放空間相對較小。一方面，地方財政壓力較大，地市低迷使得土地財政依賴度較高的各地政府在資金動用層面基本已經“捉襟見肘”；另一方面，限制性政策解綁，公積金貸款松動等常規性操作已出，但是對市場提振效果遞減，這也從側面說明市場需求顯著透支的事實，未來中央若無全國性利好政策，諸如房票安置、購房補貼等持續擴充居民購買力的利好政策出臺，市場實際上很難全面回暖。
基于此，房企還是應當加強自救，通過降價折扣、分銷渠道加碼等組合拳方式加速去化，不得不說，在當前低迷的市場行情之下，搶得開盤先機收割客戶，加速資金回籠，便能在市場競爭中保持領先優勢。
（二）樓市：環京、環滬短期熱度延續，中長期依托經濟、人口承接
我們認為，對于環滬、環京三四線城市而言，短期內市場熱度還將延續：一方面主城區高品質樓盤供應稀缺的格局短期內難以改變，目前改善自住需求還有一定的釋放空間；另一方面疫情得以階段性控制，限購解綁等短期利好都在不斷刺激環滬、環京毗鄰區域熱度回升，隨著交通規劃利好的進一步落地，勢必還將導出部分購買力不足的剛需客群。
不過中長期來看，城市成交規模“天花板”的決定性因素還在于城市自身人口、經濟、產業和基建投資等城市基本面情況。對于環京的各個城市而言，燕郊，因毗鄰北京副中心得天獨厚的地理位置，自然成為承接北京外溢客群的不二之選；繼而為廊坊市區，主要依托于本地剛需、改善自住需求支撐，最后為大廠、香河等基本面相對較差的北三縣城市。
對于環滬個個城市而言，毋庸置疑，昆山、嘉興為第一梯隊，本地有產業、人口支撐，同時享受上海客群外溢利好；而對于太倉而言，本地人口基數不足100萬，雖然因宜居性成為上海養老首選，但是整體發展前景還是要顯著弱于嘉興、昆山等城市。
（三）地市：回暖速度將顯著慢于樓市，僅靠央國平托底地市規模難為繼（略）
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文章來源:克而瑞