政策快評
(相關(guān)資料圖)
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金融系統(tǒng)：密集發(fā)聲定調(diào)四季度工作方向
10月17日，關(guān)于央行MLF等量續(xù)作以及六大行發(fā)聲受到行業(yè)關(guān)注。理解此類金融機(jī)構(gòu)操作動(dòng)向，對于理解四季度貨幣金融政策方向等有積極作用。
1、金融部門操作
此次有兩個(gè)金融部門的操作值得關(guān)注，分別包括央行和六大商業(yè)銀行。1）央行層面，10月17日央行公告稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，2022年10月17日人民銀行開展5000億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元7天逆回購操作，中標(biāo)利率分別為2.75%、2.0%，均與此前持平。2）六大行方面，10月16日工行、交行、建行等集體發(fā)布公告，表示將持續(xù)有效地發(fā)揮大行支柱作用，高效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。同時(shí)各家銀行還披露了今年金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和今年前三季度信貸投放情況。其中建行公告顯示，截至 2022年9月末，個(gè)人住房貸款余額6.5萬億元，較上年末增加1100億元，有力支持居民剛性和改善性住房需求；擬出資人民幣300億元設(shè)立住房租賃基金，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2、政策意義
此次各大金融部門的動(dòng)作和發(fā)聲，充分說明落實(shí)中央精神、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向。從房地產(chǎn)的角度看，至少有幾個(gè)重要的思路和啟發(fā)。1）信貸方面的額度支持將繼續(xù)寬松，央行此類操作，很大程度上也說明四季度希望銀行發(fā)力。通過此類發(fā)力，將使得銀行各類貸款的節(jié)奏加快。對于房地產(chǎn)領(lǐng)域而言也具有積極作用。2）在降息方面就近期看可能變動(dòng)不大，但很顯然，房貸層面的降息其實(shí)有非常大的自由空間。尤其是此前房貸利率下限寬松政策下，各地房貸利率可以基于實(shí)際情況做下調(diào)，四季度也依然是維持房貸利率下調(diào)的關(guān)鍵重要時(shí)期。3）金融產(chǎn)品創(chuàng)新方面，租購并舉是改革主線，各銀行等確實(shí)要積極在產(chǎn)品創(chuàng)新方面發(fā)力，至少目前看，部分銀行的住房租賃基金設(shè)立值得肯定，為后續(xù)更好推進(jìn)改革提供了專項(xiàng)資金支持。
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青島：六類人給予手拉手購房支持
10月18日，青島開展了手拉手的特價(jià)房活動(dòng)，受到行業(yè)關(guān)注。1）此次青島住建局發(fā)布關(guān)于開展“手拉手”特價(jià)房活動(dòng)的文件。文件明確，將在全市針對醫(yī)護(hù)工作者、教師、現(xiàn)役退役軍人、模范先進(jìn)、公安干警、大型企業(yè)人才等群體組織開展“手拉手”特價(jià)房專題活動(dòng)。此類房源屬于優(yōu)質(zhì)房企特價(jià)房。2）該活動(dòng)屬于定向的房屋營銷工作，體現(xiàn)了對一些潛在的購房需求進(jìn)行挖掘的導(dǎo)向。此類手拉手群體的收入相對穩(wěn)定、購買力強(qiáng)，通過此類活動(dòng)，能夠有效實(shí)現(xiàn)房企和購房者之間的供需嫁接。3）此類動(dòng)作也說明，當(dāng)前類似青島的樓市總體還是偏疲軟的，類似疲軟態(tài)勢自然需要積極給予購房支持和刺激。尤其是十一后各城市的購房情緒有所提振，通過組織此類活動(dòng)，將更好促進(jìn)購房市場的活躍，對于房企來說也具有較好的去庫存效應(yīng)。
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民企：發(fā)債進(jìn)入2.0版本
10月19日，關(guān)于民營房企推進(jìn)第二輪融資消息受到了市場關(guān)注。客觀看待此次融資的新特點(diǎn)和趨勢，是目前各類機(jī)構(gòu)投zi者和房企所需關(guān)注的。
1、融資新動(dòng)向
相關(guān)消息顯示，碧桂園、龍湖等多家房企正推進(jìn)第二輪融資。新城控股計(jì)劃發(fā)行15億元由中債信用增進(jìn)投zi股份有限公司提供全額擔(dān)保的債券。此外，旭輝有意再次發(fā)行由中債增全額擔(dān)保的債券，金額不超過10億元。龍湖、碧桂園也正在推進(jìn)第二輪由中債增全額擔(dān)保的債券發(fā)行。另有消息稱，金輝、合景泰富等房企也有意發(fā)行增信債券。1）此次發(fā)債繼續(xù)說明，對于民企融資工作將繼續(xù)推進(jìn)，增信方面的支持工作也將持續(xù)，客觀上繼續(xù)為民企發(fā)債提供更好的營商環(huán)境。從參與房企的數(shù)量看，相比此前反而有所增加，也說明融資的適用對象擴(kuò)大，值得肯定。2）此次發(fā)債，也進(jìn)一步打消了投zi者顧慮。因?yàn)樵诖饲暗谝惠啺l(fā)債后，民營房企中出現(xiàn)了很多新問題和新情況，包括一些優(yōu)質(zhì)民營房企的債券市場出現(xiàn)了違約等噪音，導(dǎo)致市場情緒很悲觀。此次此類企業(yè)繼續(xù)發(fā)債，進(jìn)一步說明企業(yè)經(jīng)營的基本面總體穩(wěn)健，釋放了積極信號(hào)。
2、政策意義
民企融資2.0動(dòng)作值得行業(yè)關(guān)注，也需要用新視角和眼光來看待。1）民營房企近期出現(xiàn)了一些新的利好跡象，比如部分企業(yè)國慶期間的銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)下最近3年同期新高，說明房企的銷售數(shù)據(jù)有所改善。這得益于持續(xù)放松和支持的購房政策，也客觀上使得房企四季度銷售數(shù)據(jù)預(yù)測更加樂觀。2）民營房企的債券市場確實(shí)有很多新情況和新問題，但鑒于銷售市場有企穩(wěn)趨勢，此類問題的處理又會(huì)迎來新機(jī)遇，至少投zi者對于此類地產(chǎn)企業(yè)的債券投zi會(huì)有更大的認(rèn)可、猜測也自然減少。3）鑒于國企投zi拿地受到新的政策約束，尤其是財(cái)政部明確管控“虛構(gòu)交易收入”的國企拿地現(xiàn)象，所以客觀上使得民企拿地會(huì)更加受到地方政府支持，“融資端-銷售端-投zi端”的傳導(dǎo)路線更加清晰。
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寧波：有房就可落戶
10月14日，寧波發(fā)布《關(guān)于印發(fā)寧波市區(qū)戶口遷移實(shí)施細(xì)則的通知》。此次政策提及“70年產(chǎn)權(quán)房即可落戶”的內(nèi)容，受到行業(yè)關(guān)注。
1、政策要點(diǎn)
此次寧波明確了三方面的落戶政策優(yōu)化。1）實(shí)行“70年產(chǎn)權(quán)房即可落戶”，取消原先“繳納社保”的要求。2）租賃落戶從城鎮(zhèn)地區(qū)同一街道（鎮(zhèn)）的成套住宅連續(xù)租住登記和社保繳納均滿2年放寬至均滿1年。3）在奉化城鎮(zhèn)地區(qū)同一街道（鎮(zhèn)）的成套住宅連續(xù)租住登記滿1年或社保繳納滿1年即可落戶。從此類政策規(guī)定可以看出，當(dāng)前寧波落戶政策持續(xù)放松，對于購房和租房都落實(shí)了更為寬松、充滿關(guān)懷的政策導(dǎo)向。
2、政策意義
此次寧波政策，可以總結(jié)為“有房即落戶”的政策。出發(fā)點(diǎn)是優(yōu)化戶籍政策、降低落戶門檻，對于要落戶寧波的相關(guān)人員是非常好的消息。此類政策也響應(yīng)了此前發(fā)改委強(qiáng)調(diào)的放松落戶政策的導(dǎo)向，對其他城市也有非常好的啟發(fā)意義。同時(shí)，此類落戶政策對后續(xù)房地產(chǎn)市場和城市營商環(huán)境等都有積極的提振作用。1）此類政策也可以理解為“購房即落戶”，對于房地產(chǎn)交易市場有直接的刺激作用，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍，尤其是體現(xiàn)在四季度的交易市場上。2）此類政策有助于人口的加快導(dǎo)入，對于寧波大城市的建設(shè)和各類資源導(dǎo)入有利好，是非常好的營商環(huán)境優(yōu)化政策。
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香港：推出住房新產(chǎn)品即簡約公屋
10月19日，香港特區(qū)行政長官李家超在其首份施政報(bào)告中提及了住房政策。此類政策對于理解香港房地產(chǎn)市場動(dòng)向具有積極意義。
1、政策要點(diǎn)
此次香港提出了8項(xiàng)房地產(chǎn)新政策，涉及住房供給、分配等領(lǐng)域。1）政策明確，推出簡約公屋的新產(chǎn)品，在未來五年將供應(yīng)3萬個(gè)單位。此類簡約公屋體現(xiàn)了香港關(guān)注短期住房壓力、通過裝配式建筑等方式來加快住房供應(yīng)的導(dǎo)向，對于緩解最近兩年住房壓力具有積極作用。2）優(yōu)化房屋分配方式。此次政策明確，輪候公屋時(shí)間即時(shí)封頂，將原先6年輪候時(shí)間壓縮至4.5年。這體現(xiàn)了香港加快住房分配、減少市民輪候時(shí)間成本的導(dǎo)向。3）優(yōu)化營商環(huán)境，包括壓縮造地程序、鼓勵(lì)私人房企參與住房建設(shè)、加大土地儲(chǔ)備力量等。此類做法都有助于擴(kuò)大未來房屋的供給規(guī)模。
2、政策意義
香港房地產(chǎn)新政對于香港市場具有積極作用，對于內(nèi)地房地產(chǎn)政策制定也有啟發(fā)。1）此次最大的亮點(diǎn)是，房地產(chǎn)政策不是單純著眼于長遠(yuǎn)，也兼顧了短期，這是比較務(wù)實(shí)的做法。對于短期內(nèi)的住房壓力，落實(shí)了簡約公屋制度，屬于非常積極的、有成效的操作，對于緩解供求壓力有積極作用。2）此次也提及了“掌握土地供應(yīng)主導(dǎo)權(quán)”的內(nèi)容，這是解決房屋問題的關(guān)鍵所在。土地儲(chǔ)備、供應(yīng)和開發(fā)等工作確實(shí)需要積極做到位，此類操作對于內(nèi)地土地供應(yīng)工作也有啟發(fā)。另外在10月20日李家超也明確表示，房屋是興建出來的，而非變出來的。這說明要重視房屋開發(fā)的長周期特點(diǎn)，注重土地開發(fā)環(huán)節(jié)的壓縮。
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LPR：維持8月份形成的利率
10月20日，最新一期LPR數(shù)據(jù)發(fā)布，五年期以上LPR為4.3%。本次LPR沒有做調(diào)整，但客觀上不影響房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的趨勢。1）當(dāng)前LPR政策主要是消化今年8月份開啟的降息政策，不會(huì)頻繁做降息調(diào)整。至少四季度貨幣政策會(huì)相對穩(wěn)定。當(dāng)然體現(xiàn)到商業(yè)銀行層面，則可以基于8月份以來的政策做調(diào)整。2）房貸方面總體上會(huì)有更多城市出現(xiàn)降息操作。10月上中旬，全國各地房貸利率呈現(xiàn)了“破4進(jìn)3”格局，很多城市房貸利率都處于3.9%左右的水平，當(dāng)然主要是集中在首套房方面。3）后續(xù)銀行放松房貸政策的可能性很大，除了部分重點(diǎn)一二線城市外，其他城市四季度降低房貸利率、刺激購房需求都是比較普遍的操作。
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文章來源:易居研究院
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